Inmueble arrendado
La rotura inesperada del tubo flexible del lavamanos de un local produce unas filtraciones en dos inmuebles situados en la planta inferior. Sus propietarios, que tenían suscritos sendos seguros de daños, son indemnizados por sus aseguradoras, que, a continuación, se subrogan en sus derechos para reclamar al causante de los daños (art. 43 LCS; Nociones, Tema 8, 2.2]. Una de las aseguradoras demanda tanto a la propietaria del local como al consultorio profesional que lo tenía alquilado (se trataba de una sociedad civil con dos socios); la segunda, por un problema procesal, solamente demanda a la propiedad. Frente a la sentencia de primera instancia, que había condenado solamente al consultorio, la SAP considera que tanto arrendatarios como propietaria eran responsables de estos daños. Eso provoca que la propiedad interponga recurso de casación. El Tribunal Supremo resuelve el recurso con una sentencia del Pleno de la Sala Civil.
Inmueble «okupado»
Los hechos son parecidos en este segundo caso, pero aquí la vivienda origen de la filtración no se encuentra arrendada, sino «okupada» por una persona contra la que la propietaria había interpuesto demanda de desahucio por precario.
El perjudicado, consciente de la probable insolvencia de la «okupa», demanda exclusivamente a la propietaria. Su demanda es estimada en primera instancia, pero la propietaria condenada apela la sentencia.
1. Naturaleza objetiva de la responsabilidad establecida en el art. 1910 CCiv
El art. 1910 CCiv reza así: «El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma».
La STS confirma lo que la jurisprudencia venía afirmando desde hacía tiempo: que se trata de una responsabilidad objetiva [Nociones, Tema 3, 3], que, por lo tanto, es independiente de la existencia o no de culpa en el responsable.
Como se explica en los apuntes [Nociones, Tema 3, 3.1.A], no es esto lo único que interesa averiguar en una norma como esta; también es preciso delimitar exactamente su ámbito material (¿qué eventos dañosos quedan sujetos a este régimen de responsabilidad objetiva?) y su ámbito personal (¿quién responde (objetivamente)?
2. Ámbito material del art. 1910 CCiv
El art. 1910 se refiere a «cosas» que «se arrojan» o «caen». ¿Cumple esta definición el agua que se filtra entre los muros de un edificio? La STS confirma la jurisprudencia: sí.
… se ha atribuido un significado extenso a la palabra «cosas» empleada en el art. 1910 CC, que permite incluir cualquier objeto físico que proceda de una edificación o construcción y cause el daño cuyo resarcimiento se pretende. Los verbos «arrojar» y «caer» empleados en el art. 1910 CC han sido interpretados también en un sentido amplio, de manera que cualquier daño ocasionado por un objeto o sustancia procedente del inmueble, local o vivienda de que se trate, siempre que no forme parte del mismo, es susceptible de ser subsumido en aquél. En este sentido, la jurisprudencia ha extendido el significado del término «cosas» contenido en el precepto para abarcar las filtraciones de agua o de fluidos, en general, provenientes de un edificio, local o piso contiguo y que causan daños en inmuebles colindantes o próximo.
Incluso, dice la STS, la jurisprudencia ha llegado a admitir las inmisiones gaseosas como «cosas» sujetas al art. 1910 CCiv.
3. Determinación del sujeto responsable
Esta STS es muy importante porque el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo resuelve un problema muy frecuente en la práctica: determinar si, en el régimen de responsabilidad objetiva del art. 1910 CCiv, el responsable de las filtraciones es el propietario del inmueble, el que la ocupa (arrendatario normalmente) o ambos. La respuesta: como el art. 1910 se refiere al «cabeza de familia que habita una casa», no incluye al propietario de inmueble arrendado, que, por definición, no habita en él.
El responsable, entonces, es quien habita en la casa. Por eso, tanto en el caso del inmueble arrendado como en el del inmueble «okupado», se acaba absolviendo a la propiedad.
La STS da también algunas pistas para interpretar el término «cabeza de familia»:
- cuando la vivienda es ocupada por una unidad familiar, responde el padre y/o la madre;
- cuando la emplean varias personas adultas, responden todas ellas
- cuando se trate de un local comercial, responde el titular del negocio o empresa que se desarrolle en el mismo.
| PREGUNTA |
Crees que, de todas formas, en algún caso podría ser responsable el propietario?
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El propietario no responde objetivamente conforme al art. 1910, es cierto.
Sin embargo, recuerda que el art. 1902 CCiv y la regla de la responsabilidad por culpa que contiene son de aplicación universal [Nociones, Tema 3, 1.3]. Por ello, el propietario responderá si tiene culpa, lo que puede ocurrir:
- Si el arrendatario le ha comunicado el problema (conforme le exige el art. 1559 2º. CCiv) y no ha realizado las reparaciones a que le obliga el art. 1554 2º.. Por eso, en las dos sentencias de esta entrada se enfatiza que el propietario no tenía ninguna información sobre la necesidad de reparar su inmueble.
- En el caso realmente extravagante de que haya arrendado su inmueble a sabiendas a una persona que constituye un auténtico «peligro social». Tal vez también podría responder si tolera la «okupación» del inmueble.
ROJ: STS 1366/2021 y SAP MA 1414/2023
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